Foro de Cajon de Sastre: Foro sobre temas varios que no tengan que ver, necesariamente con el asunto principal de la Web, pero que pueden ser interesantes para todo el mundo.
Y yo añado... También hay compradores con solvencia que no aceptan las condiciones leoninas de los bancos. He mirado para hacer alguna inversión y me he tirado para atrás. Ojo con el que se meta en algo ahora (he escuchado en persona euríbor + diferenciales de 1,75, 2 y 2,5 -aunque parezca irreal lo he escuchado en persona-). También te digo que me han dado facilidades para metrme en alguna chapuza bancaria. Hablando con unos cuantos directores siempre me han puesto el mismo ejemplo. Me imagino que estarán haciendo un cursillo por la zona: "HAY POCAS MANZANAS Y LAS QUE HAY SON CARAS". Sin el código morse, que no están para prestar dinero. Por eso te digo Portuense que ellos han cerrado el grifo. Que dan hipotecas, cierto.. Pero las condiciones son terroríficas... También. A veces, no siempre claro, no es problema de la solvencia. Y lo dicho, para sus productos 100 % e incluso te pagan el IVA. A mi me han llegado a decir, "paga sólo el notario que te lo dejamos todo". Y un ejemplo me dejan 350.000 de un ático suyo (100% e IVA -euribor+0.35-). Pero si pides 100.000 para un apartamentillo ya estamos, ostras llegamos al 80 del menor valor de tasación o de compra. Serán capullos!!!!! A mi no me cuadra, a ti? claro que si es suyo no te dejan pasta... Ok? menudos mangantes
Saludos
Última edición por Miquel el Jue Mar 17, 2011 6:40 am, editado 2 veces
Totalmente de acuerdo con lo dicho por Miquel.
Actualmente los diferenciales con el EURIBOR están subiendo y de qué forma.
Cuidado, con las condiciones en que se mete uno en una aventura de 20-40 años. Lo que sí que están "suavizando" lógicamente es que compres un piso de la inmobiliaria del propio banco, en donde sí todavía te llegan a dar el 100% hipoteca (métele los gastos, amueblarlo, etc.), que tal y como está el patio no es mala cosa. Conozco en mi ciudad promociones enteras de CAIXA CATALUNYA que se tuvo que quedar, y no salieron mal de precio, lo que no significa que fuesen baratas, pero al menos te daban el 100% hipoteca, y si en un tiempo no la querías te la volvían a "recomprar".
Al menos facilitan el acceso al crédito...pero a sus pisos.
En los años de la burbuja, las valoraciones de las viviendas se inflaron bajo presión de la banca - Aún hoy se desconoce el valor real de muchos inmuebles.
La crisis inmobiliaria sigue dando sus coletazos. Con el desnudo de sus balances ante el Banco de España, los bancos y cajas de ahorros han admitido que una de cada cinco hipotecas concedidas a particulares tiene alto riesgo de impago. Son los créditos que dieron por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda que les sirve de garantía, ese porcentaje al que obliga la ortodoxia financiera y que las entidades se han saltado a la torera durante los años del boom inmobiliario, en la creencia de que el precio de los pisos seguiría subiendo indefinidamente. Son las subprime españolas y suman más de 100.000 millones de euros. Aunque, por ahora, solo unos 5.000 millones son calificados de dudosos por los propios bancos y cajas, la cifra podría ser mucho más elevada en el futuro. Representan casi el 18% de la cartera hipotecaria de las entidades.
La cartera de suelo de bancos y cajas quintuplica a las ventas de todo 2010
Las entidades tienen terrenos por 20.000 millones netos y todas las transacciones del sector en 2010 no alcanzaron los 4.000 millones. -La estadística solo recoge una caída de precios del 1,8%
Los bancos y las cajas tienen suelo para rato. De mantenerse el actual ritmo del mercado, y aunque se les concediera el monopolio de la venta de terrenos, necesitarían cinco años para deshcerse de todos los solares que se han ido quedando en sus balances ante el impago de los créditos por parte de las promotoras inmobiliarias.
El precio del suelo urbano rebota un 19% a finales de 2010
El precio del suelo siguió cayendo en el cuarto trimestre de 2010 (-1,8%, en términos interanuales), pero experimentó un súbito e intenso rebote en comparación con los tres meses anteriores, de nada menos que el 19,3%.
Ello responde a “la compra de las entidades financieras de suelos de los promotores. Se producen tan pocas operaciones que de ninguna manera ello es reflejo del mercado. Es coyuntural”, apunta Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario.
En todo caso, se trata de un brusco frenazo de la tendencia a la baja de los precios, después de retrocesos cercanos al 15% en los dos primeros trimestres y de tocar su mínimo histórico en el tercero. Un metro cuadrado de suelo urbano costó en octubre, noviembre y diciembre una media de 227,7 euros, frente a los 190,8 euros de julio, agosto y septiembre, según la estadística oficial del Ministerio de Fomento, publicada ayer. En los municipios de más de 50.000 habitantes el precio del suelo descendió en tasa interanual un 3,3%, tras situarse en 528,4 euros por metro cuadrado.
En estos momentos estamos viviendo una clara tergiversación de la realidad económica inmobiliaria, ya que la ingente cantidad de pisos de los bancos está provocando que las entidades financieras utilicen su posición de poder para incentivar la compra de sus inmuebles, en detrimento de los de los promotores.
Y es que los pisos de los bancos pesan demasiado en sus balances y eso está provocando que busquen deshacerse de ellos como sea, y una de las fórmulas más habituales que están utilizando es la de denegar los préstamos hipotecarios para compraventas de inmuebles fuera de su control y ofrecer condiciones muy ventajosas para todas las compras que tengan como objetivo uno de sus pisos.
De esa forma, si un cliente quiere comprar cualquier de los pisos de los bancos se encontrará con que todo son facilidades, desde el capital máximo financiado, hasta el plazo de amortización, pasando, incluso, por los productos vinculados o las comisiones a aplicar.
Con ello, los pisos de los bancos se están convirtiendo en una prioridad a la hora de comprar, ya que en un momento en el que las hipotecas están congeladas es la única forma de obtener la financiación necesaria como para poder hacer frente a la compra de una vivienda.
Sin embargo, los pisos de los bancos tienen un problema evidente, y es que no se encuentran en las condiciones ideales que un comprador buscaría. Como no podía ser de otra manera, los embargos y ejecuciones hipotecarias se han realizado, en su mayoría, sobre personas con menor poder adquisitivo, y por tanto, sobre viviendas no tan apetecibles.
Ello está llevando a que muchos compradores decidan no adquirir ninguno de los pisos de los bancos, a pesar de las condiciones hipotecarias ventajosas que reciben, ya que prefieren pagar más por su financiación pero, a cambio, recibir una vivienda que, de verdad, les guste.
Por otro lado, nos encontramos con el dilema ético y el monopolio económico que están gestionando las entidades financieras en estos momentos, ya que al disponer de la llave de la financiación están abriendo y cerrando el grifo hipotecario en función de sus intereses, y no de la solvencia de sus clientes, como nos han vendido desde el comienzo de la crisis.
Durante estas últimas semanas nos estamos acostumbrando al debate público sobre la dación en pago, y ya no sólo en los medios de comunicación, donde era un debate que llevaba tiempo siendo mantenido, sino también en los Parlamentos, donde ha empezado a cobrar fuerza de la mano de los partidos de izquierda.
Por un lado, las partes a favor de la dación en pago hablan de las bondades de esta figura, mientras que, por otro, los detractores, en general las entidades financieras y los partidos políticos, hablan de los inconvenientes que generaría a la ciudadanía. Por tanto, vamos a ver en detalle ambas opciones.
Ventajas de la dación en pago
Como es evidente, la principal ventaja de la dación en pago es que resolvería una situación de embargo con la entrega de la vivienda que sirvió como garantía en el momento de firma de la hipoteca. De esta manera el cliente de la entidad financiera no mantendría ninguna deuda con ella una vez entregada la vivienda.
Además, debido a las medidas que tomarían las entidades financieras para protegerse de la dación en pago, se produciría un equilibrio en forma de filtro para aquellas personas sin poder adquisitivo necesario para poder comprar una vivienda, evitando casos de ruina familiar, como hemos estado viendo durante toda esta crisis.
Inconvenientes de la dación en pago
En primer lugar, las entidades financieras sufrirían una pérdida evidente si el embargo se produjera en cualquier momento de tendencia a la baja de los precios de los inmuebles, o de dificultades para la venta de los mismos. De forma que se daría la situación de encontrarse con viviendas por debajo del valor de la deuda viva del cliente.
Por otro lado, y claramente relacionada con la anterior, ante esta expectativa de posibilidad de pérdida, las entidades financieras incrementarían sus márgenes comerciales para poder paliar esta situación. Ello nos llevaría a un escenario de comisiones más elevadas y diferenciales sobre el Euribor, también, más elevados. En definitiva, a un escenario de hipotecas más caras.
Pero no sólo eso, también nos encontraríamos con que la financiación máxima que estarían dispuestas a ofrecer las entidades financieras sería mucho menor que hasta ahora. Es decir, si hasta ahora estábamos acostumbrados al 80%, como mínimo, ahora tendríamos que empezar a hablar de un mínimo del 60%.
En definitiva, ventajas e inconvenientes que deben de ser introducidas en el debate, para poder obtener una conclusión correcta.
Imagen curiosa de uno de los muchos chollos bancarios que te financian el 100%. Los antiguos propietarios antes de hacer las maletas y dejar el piso ordenado han dejado una curiosa dedicatoria. En muchos de sus productos podreis encontrar firmas poéticas de este estilo. Por cierto, no es mi género literario.
Enero irrumpió con un espectacular aumento en la compraventa de viviendas
La subida fue de un 19.6% respecto al mismo mes del año anterior, con más de 45.000 operaciones.
La compraventa de viviendas aumentó un 19,6% en enero respecto al mismo mes del año anterior, hasta un total de 45.013 operaciones. Del total de operaciones, el 51,5% se realizaron sobre viviendas usadas y el 48,5% sobre inmuebles nuevos, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
La iniciativa popular para cancelar la hipoteca entregando el piso llega al Congreso
Entidades sociales y sindicales entran una proposición para cambiar la Ley Hipotecaria.
El Gobierno ha dicho por activa y por pasiva que no ve viable que la entrega del piso hipotecado cancele la deuda con el crédito y el PSOE ha conseguido parar alguna que otra iniciativa parlamentaria.
Las cifras revelan más de 218.000 daciones en pago y ejecuciones
La banca copa más de la mitad de las ventas de casas en 2010
Sin bancos ni cajas no podría entenderse el devenir del mercado inmobiliario de 2010. Esto que hasta ahora era una mera sospecha se convierte en realidad al analizar las cifras de transacciones facilitadas por los notarios. De las 709.355 operaciones suscritas, más de la mitad (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades financieras.
Tras la publicación de las cifras relativas al cierre del ejercicio pasado de cuántas casas se vendieron, muchas fueron las voces que se alzaron preguntando cuántas de esas operaciones habían sido realizadas por particulares y cuántas por empresas (promotores) o entidades financieras (bancos y cajas). Dichas voces aseguraban que al no conocerse el dato, podía darse una imagen distorsionada de lo que estaba ocurriendo en el sector.
Gracias a la información facilitada por los notarios a la que ha tenido acceso CincoDías, se puede conocer que de las 709.355 transacciones que se realizaron en 2010, el 53% correspondió a aquellas en las que participó alguna persona jurídica o una entidad financiera. En las 333.048 operaciones restantes todos los sujetos implicados, tanto compradores como vendedores, fueron personas físicas o, dicho de otro modo, particulares. Esta desagregación de las cifras da una idea más certera de lo que está ocurriendo. "Como en la anterior crisis de principios de los años noventa, bancos y cajas se están convirtiendo en los principales agentes inmobiliario del país", aseguran en una consultora.
Además, las entidades financieras tienen en esta ocasión una baza con la que no contaron entonces: los problemas que persisten para acceder al crédito.
Condiciones más flexibles
Así, mientras son numerosas las operaciones entre particulares que terminan frustrándose por falta de financiación (de esta circunstancia sí que por ahora es casi imposible obtener datos), cuando el vendedor es el banco, el crédito suele obtenerse con condiciones mucho más flexibles. De hecho, más que el desacuerdo en el precio del inmueble, la imposibilidad para contratar la hipoteca suele ser el primer motivo por el que no termina de cerrarse la venta, según explica Miguel Ángel Alemany, director general del portal inmobiliario pisos.com
"Lo extraño es que este trasvase de actividad por el que son los bancos los que venden más casas y no los promotores ni los particulares no se hubiera hecho antes", lamenta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. "En su mayoría son operaciones de dación en pago que no suponen una compraventa real, son las mismas casas que cambian de manos, no se venden para su uso", añade Corral.
Precisamente, otra de las dudas que ha atenazado estos meses a los analistas es saber qué consideración tiene a efectos estadísticos la dación en pago (cuando se entrega el inmueble a la entidad financiera ante la imposibilidad de hacer frente al crédito). El INE, cuya cifra de ventas inmobiliarias se nutre de los datos de los registros de la propiedad extrae las daciones y las incluye en el apartado de otros. Por tanto, dentro de las 441.368 transacciones que contabilizó en 2010, no están las daciones. "Y eso que la naturaleza jurídica de esta figura es la de una compraventa según la doctrina del Supremo", recuerda Lorenzo Prats, abogado y catedrático de Derecho Civil. En el estudio de Fomento, (que el año pasado registró 491.061 ventas de casas) y se nutre de los notarios tampoco están incluidas las daciones, luego ese tipo de transacciones no estaría edulcorando el volumen total de operaciones, tal y como han denunciado algunos analistas.
Los cálculos efectuados por este periódico indican que si a las 709.355 transacciones totales que registraron los notarios, se les restan las ventas publicadas por Fomento, esa diferencia de 218.294 operaciones correspondería a las daciones y a las adjudicaciones por ejecución hipotecaria.
Parece ser que la dacción en pago no es una medida tan sencilla como pudiera parecer en un primer momento. Se crearian otros problemas como que se encarecerian bastante los prestamos hipotecarios, con lo que las rentas más bajas no podrían acceder a la vivienda.
Otra cosa que se dice en el video es que un porcentaje de las ejecuciones hipotecarias se saldan ya en estos momentos con la entrega de la vivienda. También dicen que los mayores morosos son, no las familias, sino las promotoras. Salud.
En primer lugar, las entidades financieras sufrirían una pérdida evidente si el embargo se produjera en cualquier momento de tendencia a la baja de los precios de los inmuebles, o de dificultades para la venta de los mismos. De forma que se daría la situación de encontrarse con viviendas por debajo del valor de la deuda viva del cliente.
Por otro lado, y claramente relacionada con la anterior, ante esta expectativa de posibilidad de pérdida, las entidades financieras incrementarían sus márgenes comerciales para poder paliar esta situación. Ello nos llevaría a un escenario de comisiones más elevadas y diferenciales sobre el Euribor, también, más elevados. En definitiva, a un escenario de hipotecas más caras.
Pero no sólo eso, también nos encontraríamos con que la financiación máxima que estarían dispuestas a ofrecer las entidades financieras sería mucho menor que hasta ahora. Es decir, si hasta ahora estábamos acostumbrados al 80%, como mínimo, ahora tendríamos que empezar a hablar de un mínimo del 60%.
Las cifras revelan más de 218.000 daciones en pago y ejecuciones
La banca copa más de la mitad de las ventas de casas en 2010
Sin bancos ni cajas no podría entenderse el devenir del mercado inmobiliario de 2010. Esto que hasta ahora era una mera sospecha se convierte en realidad al analizar las cifras de transacciones facilitadas por los notarios. De las 709.355 operaciones suscritas, más de la mitad (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades financieras.
En 2010 casi 100.000 viviendas han sido adjudicadas según el artículo 140 de la ley hipotecaria. Muchas de estas adjudicaciones no han terminado con la deuda del desahuciado con la entidad financiera, algo que responde a la letra de la ley pero que un auto de la Audiencia de Navarra consideraba"moralmente reprobable". Pero, más allá de consideraciones morales, en el sistema español de ejecuciones hipotecarias el riesgo se concentra en una de las partes, el cliente. Un caramelo para la banca, que tiene así incentivos a hacer crecer el crédito, pero un caramelo envenenado, pues induce a una infravaloración de los riesgos.
La banca suelta lastre con pisos a precio de ganga
El sector ofrece descuentos de en torno al 30% sobre valoraciones de mercado, aunque en promociones de viviendas muy concretas
Ana Perona - 16/04/2011
Llegan las gangas al sector inmobiliario. Descuentos de hasta el 60% sobre el precio de origen de las viviendas, financiación en condiciones atractivas, portales específicos para que los clientes tengan acceso a toda la oferta y pujen por los pisos, multitudinaria presencia en ferias del sector, sorteos de promociones... Cualquier gancho vale para intentar seducir a los usuarios y aligerar así la abultada cartera de inmuebles que ha dejado como legado a bancos y cajas la actual crisis económica financiera. Desprenderse de estos activos, en muchos casos ubicados en zonas cuyo valor se ha desplomado en estos últimos años, se ha convertido en uno de los principales objetivos a corto plazo para la banca. Y las cifras más recientes muestran que están consiguiendo su propósito, aunque a unos precios bastante devaluados. Según los datos proporcionados por los notarios, de las 709.355 operaciones que se suscribieron de ventas de casas el pasado año, un 53% (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades.
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