Foro de Cajon de Sastre: Foro sobre temas varios que no tengan que ver, necesariamente con el asunto principal de la Web, pero que pueden ser interesantes para todo el mundo.
Buenísimo el vídeo, ya tenía ganas de abrir un debate aquí sobre el precio de la vivienda. He alucinado con las explicaciones que ha dado Borja Mateo y con la convicción que hablaba. Para los que habeis visto el video, ¿qué os parece?.
Se habla de que los precios tienen que seguir bajando y podrían llegar hasta un 70%. Si yo, a día de hoy, me planto en alguna promotora que vende alguna casa a 360.000 (por ejemplo) y le digo que le ofrezco 180.000 (un 50 % menos) me va a envíar a la mierda (perdonar por la expresión). Ya se comenta que es normal que se rían de nosotros y nos despachen de malas maneras... ¿vosotros creeis en lo que dice él? Para mi opinión es muy radical y catastrofista. Me explico... Todo lo que ha dicho me parece real pero mucha gente (particulares y promotoras) se niegan a "malvender" sus casas o pisos (sale la palabra malvender en el reportaje). Estoy de acuerdo que los precios nunca llegarán al pleno boom pero tampoco creo que lleguen a bajar un 70 %. Pensar en el precio de vuestro piso o casa y aplicarle ese 70 %, ¿la venderiaias? ¿I si la rebajaseis a ese precio os podriais comprar algo similar a lo que habeis vendido?¿el señor Borja lo haría? Todo el mundo creo que está de acuerdo en que se ha sobrevalorado la vivienda pero de ahí a que lleguen a estar por los suelos... Es mal momento para comprar. Yo parto de la base que siempre que se compra es caro. Siempre depende del momento particular de cada uno.
El gran problema es nuestra cultura financiera... Para mi el mercado inmobiliario depende de los medios de comunicación. Ahora los que hayan visto este reportaje y empiecen a hacer ofertas al 50, 60 o 70 % menos los van a envíar a freir espárragos. Es una realidad. De hecho yo lo voy hacer con la casa del ejemplo que os comenté antes. De 60 milloncetes voy a ofrecer 30, a ver que me dice la comercial... Y le diré no has visto a Borja Mateo? jajaja... Creo que somos tan cortos que el mercado no se recuperará hasta que los medios de comunicación, otros que no han salido en el reportaje (se habla de culpa de todo esto a los Bancos 60 %, promotoras 20 % y ciudadanos 20 %), digan que se ha acabado la crisis. Otros que tal bailan los medios de comunicación. Me acuerdo el año pasado que se acababa el mundo con la subida del IVA al 8%, con el fin de la desgrabación fiscal... Son los que dan bombo a todo esto. Mucha gente sólo hace caso a lo que dice Matías Prats o Piqueras, o a lo que lee del Mundo o el País (los periodicos son instrumentos de los intereses y de la exigida propaganda de sus propios jefes igual como de las fuerzas de las que son economicamente o ideologicamente pendientes). Ojo a los medios de comunicación que para mi tienen mucho que ver en este tema. Lo dicho que espero leer vuestras opiniones sobre este vídeo y lo dicho que voy a ofrecer una oferta real de compra al 50 % de una casica (ya os contaré)... Y ojo que me planteo, puesto ya, ir a la Volkswagen a comprarme un Tiguan a 10.000 eurillos, nuevo de trinca claro. Ah!!!! se me olvidaba... No entro a valorar las opiniones de los políticos, eso me lo guardo para otro post dedicado a ellos si quereis, es otro de mis temas estrellas, la política... Por aquí ya le he comentado a algún forero mi opinión en privado sobre este aspecto... Ahí lo dejo si se puede colar por aquí algún tema de política...
Saludos
Última edición por Miquel el Mie Mar 02, 2011 4:55 pm, editado 3 veces
Sin tener mucha idea, y sin profundizar, pienso que no van a dejar (el gobierno supongo) que las entidades financieras pongan a la venta sus activos inmobiliarios a un precio rebajado del 70%; tristemente pienso que en la sociedad que vivimos, si las entidades financieras se hunden, todos iríamos en cadena. Y lo digo yo (que sólo se (sabemos la mayoría) como bien dices lo que oigo (oimos) en los medios de comunicación), que soy de los más interesados de que hayan movimientos y baje el precio de la vivienda para poder comprarme una, y que no soy muy amigo de los bancos. Supongo que los viajecitos de Zapatero y los que se quieren hacer en el Reino Unido, es para traer capital extranjero y que inviertan en esos pisos, terrenos, para que los bancos, cajas no se vayan al garete.
Casi todos los días me meto en inmobiliarias para ver los precios de mi zona, y la verdad que hay pisos muy muy rebajados, pero en zonas marginales, donde yo no viviría rodeado de gente conflictiva, el resto de viviendas decentes, a mi entender, tienen que bajar muchíiiiisimo.
En este video se menciona la dacción en pago en el tema de las hipotecas. Parece ser los bancos y cajas estan en contra de esta medida (se les acabaría el chollo), por lo demás asociaciones de hipotecados solicitan esta medida, que ya se aplica en otros paises.
Pienso que tendrán que hacer los cambios necesarios para que aquel que se quede sin casa no tenga que pagar todavia como si tuviera la vivienda. Salud.
...mi experiencia es de una capital de provincia y de la capital del Reino, Madrid.
Han bajado mucho los precios, pero -por regla general- siguen "inflados". No obstante, se suelen ver que de repente hay pisos que por razones de urgencia o similares los venden por debajo del precio medio...esos son los que se están vendiendo (siempre y cuando no sean en zonas "marginales").
Últimamente he asistido a varias compras de viviendas, y aunque los precios han caído, no lo han hecho a niveles anteriores de 2005-2006, pero sí que se encuentran algunos puntualmente, esos duran poco.
Quien quiere vender y baja precios, vende, porque aún hay mercado comprador. Quien sigue con precios de 2008, no lo hará a no ser que espere mucho y sean auténticos "bombones" de pisos.
Un ejemplo: recientemente un familiar ha vendido un piso por 95.000 € (y a reformar) querían el dinero antes que esperar una mejor venta. Otros pisos por la zona, similares 120.000-150.000 euros. El piso se puso a la venta por particulares, y en menos de 2 semanas vendido.
¿qué falla en el resto? Lo que han dicho muchos y mucho: el precio medio sigue alto.
No obstante, mi consejo, es que buscando se encuentran pisos a precios "normales" o asequibles.
Y respecto del alquiler, para mí, mientras no mejore la legislación, el alquiler seguirá siendo "caro" con respecto a la compraventa, y en la medida en que mucha gente no puede acceder a la compra (y menos con las restricciones de crédito) seguirán los precios de alquiler "altos". A pesar del stock de viviendas, hay mucha desconfianza a alquilar. Si encuentras un buen piso por un alquiler módico y a largo plazo, hazlo, pero los que yo conozco no "compensan".
Si encuentras algo asequible, que se amolde a tus necesidades y puedes, cómpra; de hecho pienso que dentro de 5-10 años va a haber un "cuello" de botella con los pisos ya que no se está construyendo casi nada nuevo...eso sí, no va a ser como el boom de estos años pasados.
Las necesidades de capital fuerzan las ofertas inmobiliarias de la banca
Las necesidades de capital y la acumulación de stock inmobiliario están forzando a la banca a deshacerse de los 61.500 millones en activos inmobiliarios que tienen en cartera. Se ha abierto la guerra de ofertas, que incluye descuentos, periodos de carencia en las cuotas o regalos en forma de cocinas gratis.
Y yo añado... También hay compradores con solvencia que no aceptan las condiciones leoninas de los bancos. He mirado para hacer alguna inversión y me he tirado para atrás. Ojo con el que se meta en algo ahora (he escuchado en persona euríbor + diferenciales de 1,75, 2 y 2,5 -aunque parezca irreal lo he escuchado en persona-). También te digo que me han dado facilidades para metrme en alguna chapuza bancaria. Hablando con unos cuantos directores siempre me han puesto el mismo ejemplo. Me imagino que estarán haciendo un cursillo por la zona: "HAY POCAS MANZANAS Y LAS QUE HAY SON CARAS". Sin el código morse, que no están para prestar dinero. Por eso te digo Portuense que ellos han cerrado el grifo. Que dan hipotecas, cierto.. Pero las condiciones son terroríficas... También. A veces, no siempre claro, no es problema de la solvencia. Y lo dicho, para sus productos 100 % e incluso te pagan el IVA. A mi me han llegado a decir, "paga sólo el notario que te lo dejamos todo". Y un ejemplo me dejan 350.000 de un ático suyo (100% e IVA -euribor+0.35-). Pero si pides 100.000 para un apartamentillo ya estamos, ostras llegamos al 80 del menor valor de tasación o de compra. Serán capullos!!!!! A mi no me cuadra, a ti? claro que si es suyo no te dejan pasta... Ok? menudos mangantes
Saludos
Última edición por Miquel el Jue Mar 17, 2011 7:40 am, editado 2 veces
Totalmente de acuerdo con lo dicho por Miquel.
Actualmente los diferenciales con el EURIBOR están subiendo y de qué forma.
Cuidado, con las condiciones en que se mete uno en una aventura de 20-40 años. Lo que sí que están "suavizando" lógicamente es que compres un piso de la inmobiliaria del propio banco, en donde sí todavía te llegan a dar el 100% hipoteca (métele los gastos, amueblarlo, etc.), que tal y como está el patio no es mala cosa. Conozco en mi ciudad promociones enteras de CAIXA CATALUNYA que se tuvo que quedar, y no salieron mal de precio, lo que no significa que fuesen baratas, pero al menos te daban el 100% hipoteca, y si en un tiempo no la querías te la volvían a "recomprar".
Al menos facilitan el acceso al crédito...pero a sus pisos.
En los años de la burbuja, las valoraciones de las viviendas se inflaron bajo presión de la banca - Aún hoy se desconoce el valor real de muchos inmuebles.
La crisis inmobiliaria sigue dando sus coletazos. Con el desnudo de sus balances ante el Banco de España, los bancos y cajas de ahorros han admitido que una de cada cinco hipotecas concedidas a particulares tiene alto riesgo de impago. Son los créditos que dieron por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda que les sirve de garantía, ese porcentaje al que obliga la ortodoxia financiera y que las entidades se han saltado a la torera durante los años del boom inmobiliario, en la creencia de que el precio de los pisos seguiría subiendo indefinidamente. Son las subprime españolas y suman más de 100.000 millones de euros. Aunque, por ahora, solo unos 5.000 millones son calificados de dudosos por los propios bancos y cajas, la cifra podría ser mucho más elevada en el futuro. Representan casi el 18% de la cartera hipotecaria de las entidades.
La cartera de suelo de bancos y cajas quintuplica a las ventas de todo 2010
Las entidades tienen terrenos por 20.000 millones netos y todas las transacciones del sector en 2010 no alcanzaron los 4.000 millones. -La estadística solo recoge una caída de precios del 1,8%
Los bancos y las cajas tienen suelo para rato. De mantenerse el actual ritmo del mercado, y aunque se les concediera el monopolio de la venta de terrenos, necesitarían cinco años para deshcerse de todos los solares que se han ido quedando en sus balances ante el impago de los créditos por parte de las promotoras inmobiliarias.
El precio del suelo urbano rebota un 19% a finales de 2010
El precio del suelo siguió cayendo en el cuarto trimestre de 2010 (-1,8%, en términos interanuales), pero experimentó un súbito e intenso rebote en comparación con los tres meses anteriores, de nada menos que el 19,3%.
Ello responde a “la compra de las entidades financieras de suelos de los promotores. Se producen tan pocas operaciones que de ninguna manera ello es reflejo del mercado. Es coyuntural”, apunta Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario.
En todo caso, se trata de un brusco frenazo de la tendencia a la baja de los precios, después de retrocesos cercanos al 15% en los dos primeros trimestres y de tocar su mínimo histórico en el tercero. Un metro cuadrado de suelo urbano costó en octubre, noviembre y diciembre una media de 227,7 euros, frente a los 190,8 euros de julio, agosto y septiembre, según la estadística oficial del Ministerio de Fomento, publicada ayer. En los municipios de más de 50.000 habitantes el precio del suelo descendió en tasa interanual un 3,3%, tras situarse en 528,4 euros por metro cuadrado.
En estos momentos estamos viviendo una clara tergiversación de la realidad económica inmobiliaria, ya que la ingente cantidad de pisos de los bancos está provocando que las entidades financieras utilicen su posición de poder para incentivar la compra de sus inmuebles, en detrimento de los de los promotores.
Y es que los pisos de los bancos pesan demasiado en sus balances y eso está provocando que busquen deshacerse de ellos como sea, y una de las fórmulas más habituales que están utilizando es la de denegar los préstamos hipotecarios para compraventas de inmuebles fuera de su control y ofrecer condiciones muy ventajosas para todas las compras que tengan como objetivo uno de sus pisos.
De esa forma, si un cliente quiere comprar cualquier de los pisos de los bancos se encontrará con que todo son facilidades, desde el capital máximo financiado, hasta el plazo de amortización, pasando, incluso, por los productos vinculados o las comisiones a aplicar.
Con ello, los pisos de los bancos se están convirtiendo en una prioridad a la hora de comprar, ya que en un momento en el que las hipotecas están congeladas es la única forma de obtener la financiación necesaria como para poder hacer frente a la compra de una vivienda.
Sin embargo, los pisos de los bancos tienen un problema evidente, y es que no se encuentran en las condiciones ideales que un comprador buscaría. Como no podía ser de otra manera, los embargos y ejecuciones hipotecarias se han realizado, en su mayoría, sobre personas con menor poder adquisitivo, y por tanto, sobre viviendas no tan apetecibles.
Ello está llevando a que muchos compradores decidan no adquirir ninguno de los pisos de los bancos, a pesar de las condiciones hipotecarias ventajosas que reciben, ya que prefieren pagar más por su financiación pero, a cambio, recibir una vivienda que, de verdad, les guste.
Por otro lado, nos encontramos con el dilema ético y el monopolio económico que están gestionando las entidades financieras en estos momentos, ya que al disponer de la llave de la financiación están abriendo y cerrando el grifo hipotecario en función de sus intereses, y no de la solvencia de sus clientes, como nos han vendido desde el comienzo de la crisis.
Durante estas últimas semanas nos estamos acostumbrando al debate público sobre la dación en pago, y ya no sólo en los medios de comunicación, donde era un debate que llevaba tiempo siendo mantenido, sino también en los Parlamentos, donde ha empezado a cobrar fuerza de la mano de los partidos de izquierda.
Por un lado, las partes a favor de la dación en pago hablan de las bondades de esta figura, mientras que, por otro, los detractores, en general las entidades financieras y los partidos políticos, hablan de los inconvenientes que generaría a la ciudadanía. Por tanto, vamos a ver en detalle ambas opciones.
Ventajas de la dación en pago
Como es evidente, la principal ventaja de la dación en pago es que resolvería una situación de embargo con la entrega de la vivienda que sirvió como garantía en el momento de firma de la hipoteca. De esta manera el cliente de la entidad financiera no mantendría ninguna deuda con ella una vez entregada la vivienda.
Además, debido a las medidas que tomarían las entidades financieras para protegerse de la dación en pago, se produciría un equilibrio en forma de filtro para aquellas personas sin poder adquisitivo necesario para poder comprar una vivienda, evitando casos de ruina familiar, como hemos estado viendo durante toda esta crisis.
Inconvenientes de la dación en pago
En primer lugar, las entidades financieras sufrirían una pérdida evidente si el embargo se produjera en cualquier momento de tendencia a la baja de los precios de los inmuebles, o de dificultades para la venta de los mismos. De forma que se daría la situación de encontrarse con viviendas por debajo del valor de la deuda viva del cliente.
Por otro lado, y claramente relacionada con la anterior, ante esta expectativa de posibilidad de pérdida, las entidades financieras incrementarían sus márgenes comerciales para poder paliar esta situación. Ello nos llevaría a un escenario de comisiones más elevadas y diferenciales sobre el Euribor, también, más elevados. En definitiva, a un escenario de hipotecas más caras.
Pero no sólo eso, también nos encontraríamos con que la financiación máxima que estarían dispuestas a ofrecer las entidades financieras sería mucho menor que hasta ahora. Es decir, si hasta ahora estábamos acostumbrados al 80%, como mínimo, ahora tendríamos que empezar a hablar de un mínimo del 60%.
En definitiva, ventajas e inconvenientes que deben de ser introducidas en el debate, para poder obtener una conclusión correcta.
Imagen curiosa de uno de los muchos chollos bancarios que te financian el 100%. Los antiguos propietarios antes de hacer las maletas y dejar el piso ordenado han dejado una curiosa dedicatoria. En muchos de sus productos podreis encontrar firmas poéticas de este estilo. Por cierto, no es mi género literario.
El precio de la vivienda sufre la mayor caída desde 2007
Los precios de la vivienda libre bajaron un 11,2% en el cuarto trimestre de 2011 respecto al mismo periodo de 2010, registrando así su mayor caída desde el primer trimestre de 2007, cuando se inicia la serie, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicado este jueves.
Cincodias.com / Ep - Madrid - 15/03/2012 - 09:29
Los precios de la vivienda libre aceleran la caída. Bajaron un 11,2% en el cuarto trimestre de 2011 respecto al mismo periodo de 2010, registrando así el mayor desplome desde el primer trimestre de 2007, cuando se inicia la serie, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicado este jueves. Se trata por tanto del ajuste de precios más severo desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
La caída interanual del precio en el cuarto trimestre de 2011 ha sido casi cuatro puntos mayor respecto a la experimentada en el tercer trimestre, cuando los precios bajaron un 7,4%.. No obstante, la economía española se contrajo un 0,3% durante el cuarto trimestre, abriendo la puerta a una nueva recesión. La demanda interna se desplomó un 2,9% y el consumo de los hogares cedió un 1,1%. Menos crédito, menos compras.
Ya son 15 los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas. Comenzó a caer en el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y desde entonces la tendencia no se ha revertido. Hasta el momento, el mayor descenso interanual de precios se había alcanzado en el segundo trimestre de 2009 (-7,7%).
En los últimos cuatro trimestres, correspondientes todos a 2011, el precio de la vivienda ha ido agudizando la caída, con descensos del 4,1% en el primer trimestre, del 6,8% en el segundo, del 7,4% en el tercero y del 11,2% en el cuarto.
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