La 'plusvalía': El impuesto sobre el incremento de valor... 

Imagínemos que compro un piso a 22 millones de pesetas y al cabo de 7 años lo decido vender a 50 millones. Cuál sería la plusvalía? Este impuesto se paga al Ayuntamiento, verdad (siempre había escuchado a Hacienda). También tengo oído que si luego (después de haber ganado 28 millones en el ejemplo) te compras una casa de 80 millones, estas exento de pagar ese impuesto porque se supone que no te has enriquecido. Bueno expertos, aquí abro un hilo de un tema interesante para el que quiera vender. Cuánto tiempo tienes para volver a comprar otra vivienda? Lo digo porque ahora con las ventas "alquiler opción a compra" te puedes pillar los dedos. Imaginaros compro con alquiler opción a compra a 5 años y a los 6 meses vendes el piso que tienes como entrada. Lo normal es que a los 6 meses "anules" la opción a compra para pagar o completar con la hipoteca el valor de lo que has comprado. Aunque lo suyo sería, si vendieses pronto, tener el dinero en la saca, agotar ese alquiler y a los 5 años comprar (si tuvieses que incrementar con hipoteca no pagarías intereses). Aquí viene mi duda de la plusvalía. Perdonar, no se si me he explicado bien y me entendeis.

SALUDOS

hola, interesante tema, pero hay que aclarar varios conceptos:
- La plusvalía municipal es el impuesto por el que el vendedor paga una cantidad determinada por una fórmula matemática debido al incremento del valor del suelo(no de la vivienda).No confundir con el valor catastral, y viene especificado en el recibo del IBI. La fórmula para hallar esa cantidad no es complicada, pero es conveniente consultar con el Ayto. para asegurarse, ya que depende de la antigüedad de la vivienda.
- Otro concepto es la ganancia patrimonial que se tiene al vender la vivienda; si se compró por 120.000€ y se vende por 300.000€ será de 180.000€; la cuota resultante es el valor de transmisión, del cual ha que pagar a HACIENDA el 15%.
- La exección por reinversión en vivienda habitual la podemos incluir en la declaración de hacienda si en el plazo de 2 años compramos una vivienda habitual; en nuestro caso:
- valor de adquisición de 1ª vivienda:120.000€
- valor de transmisión:300.000(- plusvalía)
- ganancia patrimonial: (300.000- p.ej 2.000€)- 120.000€=178.000€
- exección por reinversión:178.000€.
- Hay que tener en cuenta las cantidades desgravadas por hipoteca anteriormente; ya que hay que sumarlas a la ganancia patrimonial( supongamos 20.000€): OJO, SÓLO LAS DESGRAVADAS,NO LO PAGADO AL BANCO.
- Para beneficiarse de la exección, todo el dinero obtenido por la venta tiene que ser destinado a la compra de nueva vivienda, con la premisa que quedarían exentos por reinversión, la suma de ambas cantidades: 178.000+ 20.000€= 198.000€; éste sería el importe A PARTIR DEL CUAL PODRÍAMOS DEDUCIRNOS EN LA NUEVA VIVIENDA, es decir, si compramos otra por 320.000€, la desgravación de ésta no sería por 320.000, sino a partir de 198.000€, sólo nos desgravariamos por 320.000-198.000=122.000€
En resumen, la plusvalía es independiente de la exección, hay que pagarla siempre ,y ésta nos puede interesar casi siempre, o pagar por incremento de patrimonio a hacienda.
saludos

Hola,
vamos a ver, es cierto que muchos Ayuntamientos aplican mas lo de la plusvalia, pero claro mal en su favor, esto es porque en el caso de estar exento por reinversion de la venta de tu vivienda habitual por la compra de otra vivienda que igualmente va a ser tu vivienda habitual, entiendo que ESTA EXENTA DE PLUSVALIA, al igual que en la herencia de una vivienda cuando uno de los titulares fallece y pasa a ser titularidad integra del otro componente del matrimonio, tambien está EXENTA DE PLUSVALIA, pero sin embargo NO LO APLICAN, desconozco los motivos pero es una practica habitual.
Y respecto de la GANANCIA PATRIMONIAL, añadir a lo que comenta jose que según la declaracion de la renta de cada cual puede ser mas rentable solo acogerse a PARTE de la exención fiscal, pues puede darse el caso de que al no tener muchos ingresos te SOBREN MINIMOS PERSONALES Y FAMILIARES a compensar, lo que reduciría el 15% que supone la ganancia y por ello empezarias a desgravar por la nueva vivienda por mucha menos cantidad y ademas con derecho a una cantidad total final superior. Esto supondría realizar una serie de calculos, que a groso modo sería con el sistema padre, calcular que margen de ganancias patrimoniales tenemos por los que no nos toca pagar.
Respecto de la compra de la nueva vivienda con opcion de compra, ojo porque no todas las cantidades abonados en concepto de alquiler son consideradas como entregas a cuenta del pago de la nueva vivienda, dado que según sea el contrato, puede que el primer año sea el 100% de las cuotas como puede que el segundo año solo sea el 80%, y asi según cada variedad de contrato, no obstante yo entiendo que desde el momento que confirmas la opción de compra, las cantidades a cuenta entregadas anteriormente como alquiler, son fechas de pagos realizados a la compra de la vivienda, por lo que SI SE DEBERÍA RESPETAR QUE DENTRO DE LOS DOS AÑOS HAS EMPEZADO A PAGAR POR TU NUEVA VIVIENDA HABITUAL.
Y ya de paso indicar que en este tipo de compras, el IVA QUE SE PAGA POR EL ALQUILER, igualmente es a cuenta del IVA TOTAL DE LA VIVIENDA, por lo que una vez se abone el total restante, bien en metalico bien mediante prestamo, el IVA YA ABONADO es parte del precio. Pero ojo, si al final no realizamos la compra, NOS DEBEN DEVOLVER EL IVA COBRADO, pues los alquileres NO TIENEN IVA, y como al final no se ha comprado LA OPERACION NO HA SIDO MAS QUE UN ALQUILER.
Si el IVA no nos es devuelto por el promotor, podermos reclamarlo directamente en la Agencia tributaria, que es donde debe haber sido ingresado por el promotor, si no ha sido asi, ya tiene un problema gordo.
Es importante guardar los recibos de los pagos realizados y que vengan desglosados.
Un saludo.

Un saludo.