Foro de Cajon de Sastre: Foro sobre temas varios que no tengan que ver, necesariamente con el asunto principal de la Web, pero que pueden ser interesantes para todo el mundo.
La iniciativa popular para cancelar la hipoteca entregando el piso llega al Congreso
Entidades sociales y sindicales entran una proposición para cambiar la Ley Hipotecaria.
El Gobierno ha dicho por activa y por pasiva que no ve viable que la entrega del piso hipotecado cancele la deuda con el crédito y el PSOE ha conseguido parar alguna que otra iniciativa parlamentaria.
Las cifras revelan más de 218.000 daciones en pago y ejecuciones
La banca copa más de la mitad de las ventas de casas en 2010
Sin bancos ni cajas no podría entenderse el devenir del mercado inmobiliario de 2010. Esto que hasta ahora era una mera sospecha se convierte en realidad al analizar las cifras de transacciones facilitadas por los notarios. De las 709.355 operaciones suscritas, más de la mitad (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades financieras.
Tras la publicación de las cifras relativas al cierre del ejercicio pasado de cuántas casas se vendieron, muchas fueron las voces que se alzaron preguntando cuántas de esas operaciones habían sido realizadas por particulares y cuántas por empresas (promotores) o entidades financieras (bancos y cajas). Dichas voces aseguraban que al no conocerse el dato, podía darse una imagen distorsionada de lo que estaba ocurriendo en el sector.
Gracias a la información facilitada por los notarios a la que ha tenido acceso CincoDías, se puede conocer que de las 709.355 transacciones que se realizaron en 2010, el 53% correspondió a aquellas en las que participó alguna persona jurídica o una entidad financiera. En las 333.048 operaciones restantes todos los sujetos implicados, tanto compradores como vendedores, fueron personas físicas o, dicho de otro modo, particulares. Esta desagregación de las cifras da una idea más certera de lo que está ocurriendo. "Como en la anterior crisis de principios de los años noventa, bancos y cajas se están convirtiendo en los principales agentes inmobiliario del país", aseguran en una consultora.
Además, las entidades financieras tienen en esta ocasión una baza con la que no contaron entonces: los problemas que persisten para acceder al crédito.
Condiciones más flexibles
Así, mientras son numerosas las operaciones entre particulares que terminan frustrándose por falta de financiación (de esta circunstancia sí que por ahora es casi imposible obtener datos), cuando el vendedor es el banco, el crédito suele obtenerse con condiciones mucho más flexibles. De hecho, más que el desacuerdo en el precio del inmueble, la imposibilidad para contratar la hipoteca suele ser el primer motivo por el que no termina de cerrarse la venta, según explica Miguel Ángel Alemany, director general del portal inmobiliario pisos.com
"Lo extraño es que este trasvase de actividad por el que son los bancos los que venden más casas y no los promotores ni los particulares no se hubiera hecho antes", lamenta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. "En su mayoría son operaciones de dación en pago que no suponen una compraventa real, son las mismas casas que cambian de manos, no se venden para su uso", añade Corral.
Precisamente, otra de las dudas que ha atenazado estos meses a los analistas es saber qué consideración tiene a efectos estadísticos la dación en pago (cuando se entrega el inmueble a la entidad financiera ante la imposibilidad de hacer frente al crédito). El INE, cuya cifra de ventas inmobiliarias se nutre de los datos de los registros de la propiedad extrae las daciones y las incluye en el apartado de otros. Por tanto, dentro de las 441.368 transacciones que contabilizó en 2010, no están las daciones. "Y eso que la naturaleza jurídica de esta figura es la de una compraventa según la doctrina del Supremo", recuerda Lorenzo Prats, abogado y catedrático de Derecho Civil. En el estudio de Fomento, (que el año pasado registró 491.061 ventas de casas) y se nutre de los notarios tampoco están incluidas las daciones, luego ese tipo de transacciones no estaría edulcorando el volumen total de operaciones, tal y como han denunciado algunos analistas.
Los cálculos efectuados por este periódico indican que si a las 709.355 transacciones totales que registraron los notarios, se les restan las ventas publicadas por Fomento, esa diferencia de 218.294 operaciones correspondería a las daciones y a las adjudicaciones por ejecución hipotecaria.
Parece ser que la dacción en pago no es una medida tan sencilla como pudiera parecer en un primer momento. Se crearian otros problemas como que se encarecerian bastante los prestamos hipotecarios, con lo que las rentas más bajas no podrían acceder a la vivienda.
Otra cosa que se dice en el video es que un porcentaje de las ejecuciones hipotecarias se saldan ya en estos momentos con la entrega de la vivienda. También dicen que los mayores morosos son, no las familias, sino las promotoras. Salud.
En primer lugar, las entidades financieras sufrirían una pérdida evidente si el embargo se produjera en cualquier momento de tendencia a la baja de los precios de los inmuebles, o de dificultades para la venta de los mismos. De forma que se daría la situación de encontrarse con viviendas por debajo del valor de la deuda viva del cliente.
Por otro lado, y claramente relacionada con la anterior, ante esta expectativa de posibilidad de pérdida, las entidades financieras incrementarían sus márgenes comerciales para poder paliar esta situación. Ello nos llevaría a un escenario de comisiones más elevadas y diferenciales sobre el Euribor, también, más elevados. En definitiva, a un escenario de hipotecas más caras.
Pero no sólo eso, también nos encontraríamos con que la financiación máxima que estarían dispuestas a ofrecer las entidades financieras sería mucho menor que hasta ahora. Es decir, si hasta ahora estábamos acostumbrados al 80%, como mínimo, ahora tendríamos que empezar a hablar de un mínimo del 60%.
Las cifras revelan más de 218.000 daciones en pago y ejecuciones
La banca copa más de la mitad de las ventas de casas en 2010
Sin bancos ni cajas no podría entenderse el devenir del mercado inmobiliario de 2010. Esto que hasta ahora era una mera sospecha se convierte en realidad al analizar las cifras de transacciones facilitadas por los notarios. De las 709.355 operaciones suscritas, más de la mitad (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades financieras.
En 2010 casi 100.000 viviendas han sido adjudicadas según el artículo 140 de la ley hipotecaria. Muchas de estas adjudicaciones no han terminado con la deuda del desahuciado con la entidad financiera, algo que responde a la letra de la ley pero que un auto de la Audiencia de Navarra consideraba"moralmente reprobable". Pero, más allá de consideraciones morales, en el sistema español de ejecuciones hipotecarias el riesgo se concentra en una de las partes, el cliente. Un caramelo para la banca, que tiene así incentivos a hacer crecer el crédito, pero un caramelo envenenado, pues induce a una infravaloración de los riesgos.
La banca suelta lastre con pisos a precio de ganga
El sector ofrece descuentos de en torno al 30% sobre valoraciones de mercado, aunque en promociones de viviendas muy concretas
Ana Perona - 16/04/2011
Llegan las gangas al sector inmobiliario. Descuentos de hasta el 60% sobre el precio de origen de las viviendas, financiación en condiciones atractivas, portales específicos para que los clientes tengan acceso a toda la oferta y pujen por los pisos, multitudinaria presencia en ferias del sector, sorteos de promociones... Cualquier gancho vale para intentar seducir a los usuarios y aligerar así la abultada cartera de inmuebles que ha dejado como legado a bancos y cajas la actual crisis económica financiera. Desprenderse de estos activos, en muchos casos ubicados en zonas cuyo valor se ha desplomado en estos últimos años, se ha convertido en uno de los principales objetivos a corto plazo para la banca. Y las cifras más recientes muestran que están consiguiendo su propósito, aunque a unos precios bastante devaluados. Según los datos proporcionados por los notarios, de las 709.355 operaciones que se suscribieron de ventas de casas el pasado año, un 53% (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades.
El precio de la vivienda en España seguirá cayendo en los próximos tres años
Los precios de la vivienda continuarán cayendo en España durante los tres próximos años ante el exceso de oferta acumulado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y el abundante 'stock' del que tratan de deshacerse los bancos, según un sondeo realizado por Reuters entre analistas.
Reuters - Madrid - 19/04/2011
Estos expertos, que consideran excesivo el valor de las viviendas pese al 17% de caída que acumulan desde su pico en 2007, predijeron que los precios caerían un 5% este año.
El año que viene, los precios podrían caer otro 3%, con una caída adicional de algo mas del 1% en 2013.
Un estudio dice que 275.000 euros por 85 metros cuadrados
¿Cuánto pagarías por una vivienda?
Los compradores de vivienda estarían dispuestos a pagar un máximo de 275.000 euros por un inmueble de 85 metros cuadrados, con tres habitaciones, según revela un estudio de fotocasa.es
Un estudio dice que 275.000 euros por 85 metros cuadrados
¿Cuánto pagarías por una vivienda?
Los compradores de vivienda estarían dispuestos a pagar un máximo de 275.000 euros por un inmueble de 85 metros cuadrados, con tres habitaciones, según revela un estudio de fotocasa.es
Pues dependerá de la ubicación porque aquí en mi tierra (Cádiz) esa cantidad habría que dejarla en la mitad. Son cosas del paro porque tenemos el inigualable record de ser la provincia con mayor paro de EUROPA
Portuense el otro día vi un callejeros y SOTOGRANDE era la urbanización más exclusiva de Europa... Jejeje... Pero como bien se sabe la excepción confirma la regla. 275000 por un piso de 85 m2 es un precio que se da en algunas comunidades autónomas (siempre dependiendo de la ubicación dentro de esa provincia, no es lo mismo Sant Cugat o Sitges que Santa Coloma de Gramenet, 3 localidades de Barcelona). A bote pronto, ese precio pienso que se podría dar en País Vasco, Madrid, Cataluña... Si me voy a la provincia de Teruel, o a otras zonas rurales de España, por ese precio estaría buscando casas, masías, cortijos con bonitas parcelas...
Portuense el otro día vi un callejeros y SOTOGRANDE era la urbanización más exclusiva de Europa... Jejeje... Pero como bien se sabe la excepción confirma la regla. 275000 por un piso de 85 m2 es un precio que se da en algunas comunidades autónomas (siempre dependiendo de la ubicación dentro de esa provincia, no es lo mismo Sant Cugat o Sitges que Santa Coloma de Gramenet, 3 localidades de Barcelona). A bote pronto, ese precio pienso que se podría dar en País Vasco, Madrid, Cataluña... Si me voy a la provincia de Teruel, o a otras zonas rurales de España, por ese precio estaría buscando casas, masías, cortijos con bonitas parcelas...
Miquel, desgraciadamente en Sotogrande viven muy poquitos gaditanos pero tienes razón, ese precio se dá en sitios punteros pero en España hay mucho Sant Cugat, Olvera, Chiloeches y Santa Coloma de Gramanet como para que cincodias generalice de manera tan bestial. Esta generalización incide de manera positiva en mantener el excesivo precio de la vivienda, crea un sentimiento de: " joder pues si que siguen caras las viviendas y yo pensaba que...." preparando así el cuerpo del personal para que no se haga ilusiones de que el precio va a estar por los suelos.
¡Claro! cincodias sabe que el tipo de lector que tiene es un urbanita, de buen nivel intelectual y económico y que pocos camperos van a leerlo así que su estudio es para esos lugares donde residen sus lectores.
No sé si me explico bien.
Saldar la hipoteca dando la casa haría cargar a las entidades con 400.000 inmuebles más.
La banca calcula que la dación en pago le costaría hasta 4.000 millones
La patronal de los bancos se opone a que la entrega de la vivienda baste para saldar la deuda hipotecaria. Asegura que, si esta norma se aplicara con carácter retroactivo, la mora del sector se situaría entre el 3,5% y el 8%, generaría necesidades de capital de hasta 4.100 millones, pérdidas por 4.000 millones y la adjudicación de 400.000 viviendas más en balance.
La banca calcula que la dación en pago le costaría hasta 4.000 millones
Pues nada......que se los pida al Gobierno, que seguro que se los dan. , quitandonoslos previamente a todos los españoles. Y que conste que (por fin) yo ya no tengo hipoteca.
Es curioso, pero ¿por que no han cuantificado de igual manera la cantidad de millones que se van a ahorrar con la famosa ley Salgado?
Os cuento mi experiencia, ya que hace escasamente 2 meses me he comprado un piso.
Soy de Córdoba, pero por motivos laborales, tuve que "emigrar" a Madrid. He estado 5 años de alquiler. Durante esos 5 años, he estado ahorrando, desgravándome todos los años por la cuenta vivienda y por estar de alquiler.
Llegado el último año de la cuenta vivienda, me decidí a buscar un piso para comprar.
La primera impresión cuando te pones a ver pisos es el elevado precio. Pero es todo fachada. De hecho, cuando llamas para preguntar por algún piso, los dueños (sin tú preguntar) siempre te dicen "su" precio y la coletilla al final "...aunque es negociable".
Llegados a este punto, ¿qué significa negociable? ¿Que de 300.000€ me lo dejas en 100.000€? Todo es relativo, aunque hay que tener clara una cosa. El "No" ya lo tienes antes de iniciar la negociación. Y esa fue la filosofía que seguí para comprar el piso.
El piso lo vi en una inmobiliaria. Quedé con un comercial para que me lo enseñara. Tras verlo, le pregunté por el precio (aunque ya lo sabía). Me dijo que 200.000€. Acto seguido le dije que OK, que entonces lo pagaría otro que no fuera yo. Tras decirle eso, él mismo me dijo la coletilla de que es negociable, a lo que le dije que me lo pensaría y le haría una oferta.
Para que no pensara que el piso lo quería sí o sí, pasé de él un par de días, y al tercer día fué él el que me llamó. Le dije que estaba dudando entre su piso y otro de otra inmobiliaria (mentira). Pasados 2-3 días volvimos a quedar para hacer la oferta por escrito. Mi oferta fue de 120.000€, a lo que el comercial respondió diciéndome que el dueño le había dicho que menos de 150.000€ no aceptaba. Como no me gusta discutir mucho, directamente me levanté y me fui sin hacer oferta (no veas la carita del comercial al ver que se le iba una venta).
Estaba casi seguro de que me llamarían de nuevo, pero por si acaso me puse a buscar otras alternativas, pero al día siguiente me llamó el comercial para decirme que si subía un poco de 120.000€, el dueño se lo pensaría. Creedme que mientras hablábamos estaba por decirle que subía la oferta a 120.001€, pero me corté un poco. Al final, y viendo que el piso merecía la pena y que tanto a mi mujer como a mí nos gustaba, subimos la oferta a 130.000€. En un día la aceptaron y en poco más de un mes firmamos.
De 200.000€ a 130.000€, un 35% menos. ¿Podría haberlo bajado más? Quizás, pero me pareció un precio justo para las características del piso.
Y después del tocho, la reflexión:
Olvidad lo que os pidan de primeras, y si hace falta realizar una oferta agresiva. Luego todo dependerá del dueño. Hay muchos que tras comprar en el boom, por mucho que quieran no pueden bajar, ya que si tienen una hipoteca de 300.000€, no pueden vender el piso por 200.000€. Pero también hay muchos que aún piensan que pueden pillar a un pardillo y venderle un zulo por 300.000€. Como os digo, es cuestión de negociar y tener las cosas claras.
Sin duda es una buena negociación, y también estoy de acuerdo que, tal y como están las cosas, los vendedores no están para dejar marchar los clientes.
De todos modos, hay que tener en cuenta una serie de circunstancias que favorecen esta situación.
-Hay una oferta enorme de inmuebles.
-No todo el mundo dispone de los requisitos necesarios para acceder a un préstamo hipotecario.
Si a esto le añadimos lo dormida que está la demanda...
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, quitandonoslos previamente a todos los españoles. Y que conste que (por fin) yo ya no tengo hipoteca.
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