Foro de Cajon de Sastre: Foro sobre temas varios que no tengan que ver, necesariamente con el asunto principal de la Web, pero que pueden ser interesantes para todo el mundo.
En 2010 casi 100.000 viviendas han sido adjudicadas según el artículo 140 de la ley hipotecaria. Muchas de estas adjudicaciones no han terminado con la deuda del desahuciado con la entidad financiera, algo que responde a la letra de la ley pero que un auto de la Audiencia de Navarra consideraba"moralmente reprobable". Pero, más allá de consideraciones morales, en el sistema español de ejecuciones hipotecarias el riesgo se concentra en una de las partes, el cliente. Un caramelo para la banca, que tiene así incentivos a hacer crecer el crédito, pero un caramelo envenenado, pues induce a una infravaloración de los riesgos.
La banca suelta lastre con pisos a precio de ganga
El sector ofrece descuentos de en torno al 30% sobre valoraciones de mercado, aunque en promociones de viviendas muy concretas
Ana Perona - 16/04/2011
Llegan las gangas al sector inmobiliario. Descuentos de hasta el 60% sobre el precio de origen de las viviendas, financiación en condiciones atractivas, portales específicos para que los clientes tengan acceso a toda la oferta y pujen por los pisos, multitudinaria presencia en ferias del sector, sorteos de promociones... Cualquier gancho vale para intentar seducir a los usuarios y aligerar así la abultada cartera de inmuebles que ha dejado como legado a bancos y cajas la actual crisis económica financiera. Desprenderse de estos activos, en muchos casos ubicados en zonas cuyo valor se ha desplomado en estos últimos años, se ha convertido en uno de los principales objetivos a corto plazo para la banca. Y las cifras más recientes muestran que están consiguiendo su propósito, aunque a unos precios bastante devaluados. Según los datos proporcionados por los notarios, de las 709.355 operaciones que se suscribieron de ventas de casas el pasado año, un 53% (376.307) fueron realizadas por empresas o entidades.
El precio de la vivienda en España seguirá cayendo en los próximos tres años
Los precios de la vivienda continuarán cayendo en España durante los tres próximos años ante el exceso de oferta acumulado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y el abundante 'stock' del que tratan de deshacerse los bancos, según un sondeo realizado por Reuters entre analistas.
Reuters - Madrid - 19/04/2011
Estos expertos, que consideran excesivo el valor de las viviendas pese al 17% de caída que acumulan desde su pico en 2007, predijeron que los precios caerían un 5% este año.
El año que viene, los precios podrían caer otro 3%, con una caída adicional de algo mas del 1% en 2013.
Un estudio dice que 275.000 euros por 85 metros cuadrados
¿Cuánto pagarías por una vivienda?
Los compradores de vivienda estarían dispuestos a pagar un máximo de 275.000 euros por un inmueble de 85 metros cuadrados, con tres habitaciones, según revela un estudio de fotocasa.es
Un estudio dice que 275.000 euros por 85 metros cuadrados
¿Cuánto pagarías por una vivienda?
Los compradores de vivienda estarían dispuestos a pagar un máximo de 275.000 euros por un inmueble de 85 metros cuadrados, con tres habitaciones, según revela un estudio de fotocasa.es
Pues dependerá de la ubicación porque aquí en mi tierra (Cádiz) esa cantidad habría que dejarla en la mitad. Son cosas del paro porque tenemos el inigualable record de ser la provincia con mayor paro de EUROPA
Portuense el otro día vi un callejeros y SOTOGRANDE era la urbanización más exclusiva de Europa... Jejeje... Pero como bien se sabe la excepción confirma la regla. 275000 por un piso de 85 m2 es un precio que se da en algunas comunidades autónomas (siempre dependiendo de la ubicación dentro de esa provincia, no es lo mismo Sant Cugat o Sitges que Santa Coloma de Gramenet, 3 localidades de Barcelona). A bote pronto, ese precio pienso que se podría dar en País Vasco, Madrid, Cataluña... Si me voy a la provincia de Teruel, o a otras zonas rurales de España, por ese precio estaría buscando casas, masías, cortijos con bonitas parcelas...
Portuense el otro día vi un callejeros y SOTOGRANDE era la urbanización más exclusiva de Europa... Jejeje... Pero como bien se sabe la excepción confirma la regla. 275000 por un piso de 85 m2 es un precio que se da en algunas comunidades autónomas (siempre dependiendo de la ubicación dentro de esa provincia, no es lo mismo Sant Cugat o Sitges que Santa Coloma de Gramenet, 3 localidades de Barcelona). A bote pronto, ese precio pienso que se podría dar en País Vasco, Madrid, Cataluña... Si me voy a la provincia de Teruel, o a otras zonas rurales de España, por ese precio estaría buscando casas, masías, cortijos con bonitas parcelas...
Miquel, desgraciadamente en Sotogrande viven muy poquitos gaditanos pero tienes razón, ese precio se dá en sitios punteros pero en España hay mucho Sant Cugat, Olvera, Chiloeches y Santa Coloma de Gramanet como para que cincodias generalice de manera tan bestial. Esta generalización incide de manera positiva en mantener el excesivo precio de la vivienda, crea un sentimiento de: " joder pues si que siguen caras las viviendas y yo pensaba que...." preparando así el cuerpo del personal para que no se haga ilusiones de que el precio va a estar por los suelos.
¡Claro! cincodias sabe que el tipo de lector que tiene es un urbanita, de buen nivel intelectual y económico y que pocos camperos van a leerlo así que su estudio es para esos lugares donde residen sus lectores.
No sé si me explico bien.
Saldar la hipoteca dando la casa haría cargar a las entidades con 400.000 inmuebles más.
La banca calcula que la dación en pago le costaría hasta 4.000 millones
La patronal de los bancos se opone a que la entrega de la vivienda baste para saldar la deuda hipotecaria. Asegura que, si esta norma se aplicara con carácter retroactivo, la mora del sector se situaría entre el 3,5% y el 8%, generaría necesidades de capital de hasta 4.100 millones, pérdidas por 4.000 millones y la adjudicación de 400.000 viviendas más en balance.
La banca calcula que la dación en pago le costaría hasta 4.000 millones
Pues nada......que se los pida al Gobierno, que seguro que se los dan. , quitandonoslos previamente a todos los españoles. Y que conste que (por fin) yo ya no tengo hipoteca.
Es curioso, pero ¿por que no han cuantificado de igual manera la cantidad de millones que se van a ahorrar con la famosa ley Salgado?
Os cuento mi experiencia, ya que hace escasamente 2 meses me he comprado un piso.
Soy de Córdoba, pero por motivos laborales, tuve que "emigrar" a Madrid. He estado 5 años de alquiler. Durante esos 5 años, he estado ahorrando, desgravándome todos los años por la cuenta vivienda y por estar de alquiler.
Llegado el último año de la cuenta vivienda, me decidí a buscar un piso para comprar.
La primera impresión cuando te pones a ver pisos es el elevado precio. Pero es todo fachada. De hecho, cuando llamas para preguntar por algún piso, los dueños (sin tú preguntar) siempre te dicen "su" precio y la coletilla al final "...aunque es negociable".
Llegados a este punto, ¿qué significa negociable? ¿Que de 300.000€ me lo dejas en 100.000€? Todo es relativo, aunque hay que tener clara una cosa. El "No" ya lo tienes antes de iniciar la negociación. Y esa fue la filosofía que seguí para comprar el piso.
El piso lo vi en una inmobiliaria. Quedé con un comercial para que me lo enseñara. Tras verlo, le pregunté por el precio (aunque ya lo sabía). Me dijo que 200.000€. Acto seguido le dije que OK, que entonces lo pagaría otro que no fuera yo. Tras decirle eso, él mismo me dijo la coletilla de que es negociable, a lo que le dije que me lo pensaría y le haría una oferta.
Para que no pensara que el piso lo quería sí o sí, pasé de él un par de días, y al tercer día fué él el que me llamó. Le dije que estaba dudando entre su piso y otro de otra inmobiliaria (mentira). Pasados 2-3 días volvimos a quedar para hacer la oferta por escrito. Mi oferta fue de 120.000€, a lo que el comercial respondió diciéndome que el dueño le había dicho que menos de 150.000€ no aceptaba. Como no me gusta discutir mucho, directamente me levanté y me fui sin hacer oferta (no veas la carita del comercial al ver que se le iba una venta).
Estaba casi seguro de que me llamarían de nuevo, pero por si acaso me puse a buscar otras alternativas, pero al día siguiente me llamó el comercial para decirme que si subía un poco de 120.000€, el dueño se lo pensaría. Creedme que mientras hablábamos estaba por decirle que subía la oferta a 120.001€, pero me corté un poco. Al final, y viendo que el piso merecía la pena y que tanto a mi mujer como a mí nos gustaba, subimos la oferta a 130.000€. En un día la aceptaron y en poco más de un mes firmamos.
De 200.000€ a 130.000€, un 35% menos. ¿Podría haberlo bajado más? Quizás, pero me pareció un precio justo para las características del piso.
Y después del tocho, la reflexión:
Olvidad lo que os pidan de primeras, y si hace falta realizar una oferta agresiva. Luego todo dependerá del dueño. Hay muchos que tras comprar en el boom, por mucho que quieran no pueden bajar, ya que si tienen una hipoteca de 300.000€, no pueden vender el piso por 200.000€. Pero también hay muchos que aún piensan que pueden pillar a un pardillo y venderle un zulo por 300.000€. Como os digo, es cuestión de negociar y tener las cosas claras.
Sin duda es una buena negociación, y también estoy de acuerdo que, tal y como están las cosas, los vendedores no están para dejar marchar los clientes.
De todos modos, hay que tener en cuenta una serie de circunstancias que favorecen esta situación.
-Hay una oferta enorme de inmuebles.
-No todo el mundo dispone de los requisitos necesarios para acceder a un préstamo hipotecario.
Si a esto le añadimos lo dormida que está la demanda...
La verdad que no es fácil. Aunque hay mucha oferta, también hay una inmensa mayoría de dueños que siguen pensando que vivimos en el boom inmobiliario, pero si se busca, se encuentra. Os puedo asegurar que a mi me costó varios meses y muchísimas llamadas telefónicas y visitas a pisos encontrar el que me compré.
Otro tema aparte es el de la financiación. Te ponen mil y una excusas paro no darte la hipoteca, o te meten unos diferenciales astronómicos.
Para que os hagáis una idea. Tenía 60.000€ de entrada. El piso eran 130.000€. Pues máximo me daban 80.000€, y eso teniendo un puesto "estable" ganando 1500€ al mes y sin tener ni un solo euro en otros préstamos.
Eso es algo bueno que está pasando. Aunque un dueño encuentre un pardillo al que venderle un zulo por 300.000€, el banco no le dará el dinero al pardillo, por lo que sí o sí los precios se tienen que ajustar.
Bankinter lanza la primera hipoteca con garantía exclusiva de la vivienda
En respuesta a la actual situación económica, Bankinter ha lanzado la primera hipoteca del mercado español que rompe con la responsabilidad patrimonial universal
CincoDías.com - Madrid - 12/07/2011
Los titulares de esta nueva hipoteca responderán, en caso de impago, única y exclusivamente con la vivienda hipotecada, esto es, con la dación en pago. Con esta iniciativa, que se lanzará al mercado a partir del miércoles, Bankinter rompe con la habitual exigencia del mercado hipotecario español, que obliga a los titulares de un préstamo con garantía hipotecaria a responder con todos sus bienes y derechos por la deuda garantizada con una hipoteca.
En relación a lo que dice Urkiola, hay bastantes incognitas, como por ejemplo: ¿Qué tipos de interés aplicarán....mas altos? ¿Qué porcentaje del prestamo concederan, llegarán al 100 al 80 o se qudarán en el 50%?
Hola,
de la nuevas hipotecas con dación en pago comentar que todavia se desconocen los detalles a los que nos van a sujetar por esta condición. Pero aun con todo con eso lo veo una noticia estupenda porque ya sabes a que te sujetas, yo soy favorable a la dación.
Pero cuales pueden ser las actuaciones de nuestros bancos o las repercusiones para los clientes, entre las que se me ocurren detallaria:
Como la dación va a recortar mucho posiblemente el porcentaje que te puedo dar en hipoteca para la compra de la vivienda previamente tasada, LO PELIGROSO SERIA ADMITIR EL COMPAGINAR LA HIPOTECA JUNTO CON UN PRESTAMO PERSONAL(aqui ya sigue nuevamente comprometido nuestro patrimonio sin la limitación de la dación.)
Otro punto peligroso va a ser el ENCARECIMIENTO DE LOS SEGUROS OBLIGATORIOS.
También habra que tener en cuenta como queda la RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, que no es lo mismo que la CUANTIA DE PRESTAMO SOLICITADA.
Van a ganar con nuestras CEDULAS HIPOTECARIAS, que si os mirais la escritura tan feliz y gratuitamente regalamos al banco, para que ganen dinero con ellas. Ahora dichas cedulas seran mas fiables.
Los plazos posiblemente se alargen, lo que asegura tener pillado a un cliente y ademas una mayor rentabilidad de la operación, pues se entiende que las cuantias seran menores.
Respecto de las vinculaciones ahora de seguro que se van a potenciar mas.
Sobre tipos minimos o maximos, ya dada la situación del Euribor lo considero algo que no tiene interes. Pero cuidado con los swaps.
La cuenta asociada, con motivo de las vinculaciones y movimientos obligatorios va a ser un coladero de comisiones.
Por supuesto tarjetas obligatorias y con un consumo minimo, con comision.
Los Seguros por protección de pagos, cosa que ya no haria falta dado que esta la dación, creo que van a relanzarse y por supuestos desorbitados.
Y por supuesto un fuerte SEGURO DE HOGAR POR LA CUANTIA TASADA, no como hasta ahora infravalorada.
En conclusion, va a ser la panacea para vendernos de todo, tenernos cogidos por muchos años, y acribillados a todo tipo de comisiones, gastos y precios desorbitados, todo ello a cambio de la dación.
Pero aun con todo esto, sigo considerando que la dación en pago es justo y es como debe ser, que con el tiempo se deberia ir hacia esa modalidad, y por supuesto siempre informarme muy bien de todos los detalles a los que nos vamos a comprometer por un numero alto de años, y desde luego no aceptar cualquier cosa, que aquí hay dos soluciones:
Nadie o casi nadie compra piso sin hipoteca, así que si no hay hipoteca no hay compra pero tampoco venta, y algunos de los dos tendra que ir a su sitio, o el precio del piso o las condiciones de las hipotecas, que sean pagaderas.
Todo esto es mi conclusion, aunque no obstante estoy deseando haber ese modelo de Bankinter por donde va a tirar.
Os cuento mi experiencia, ya que hace escasamente 2 meses me he comprado un piso.
De 200.000€ a 130.000€, un 35% menos. ¿Podría haberlo bajado más? Quizás, pero me pareció un precio justo para las características del piso.
Y después del tocho, la reflexión:
Olvidad lo que os pidan de primeras, y si hace falta realizar una oferta agresiva. Luego todo dependerá del dueño. Hay muchos que tras comprar en el boom, por mucho que quieran no pueden bajar, ya que si tienen una hipoteca de 300.000€, no pueden vender el piso por 200.000€. Pero también hay muchos que aún piensan que pueden pillar a un pardillo y venderle un zulo por 300.000€. Como os digo, es cuestión de negociar y tener las cosas claras.
Un saludo.
Actualmente estamos en un momento nefasto para vender y bueno para comprar y es buen momento para buscar buenas ofertas. El vendedor tiene que ajustar mucho el precio y el comprador tiene que tener el 20 por ciento de entrada del precio (el menor de la compraventa o tasación) + el 11% de gastos (IVA o ITP más los derivados de la notaría) –ya no es la Villa Manolo como antes-. El comprador va a tener que aceptar unas condiciones y vinculaciones durísimas para que el banco le preste el dinero (si es un activo de ellos habrá muchas facilidades y las condiciones serán mejores, eso sí te tienes que comer un muerto de su catálogo –lo que suelen tener no deslumbran por su diseño, ya que son de gente que no ha podido pagar su hipoteca, y el tópico, los auténticos chollos se los quedan entre ellos-).
Así la evolución de los precios no es sólo diferente en distintas ciudades, sino en algunas ocasiones dentro de un distrito, barrio o incluso calle de una misma urbe. Las principales claves que explicarán la diferente evolución del mercado serán la localización de la vivienda y el exceso de oferta existente en sus alrededores. La primera variable determinará primordialmente la demanda potencial y la segunda, la probabilidad de que el precio continúe bajando o haya ya dejado de disminuir.
Y todo esto es la teoría pero la práctica a pie de calle a veces puede variar.
i02hajij nos explica su experiencia real pero no pensemos, ni generalicemos que un propietario que haya ajustado el precio te vaya a rebajar un 35% de su precio. A veces pensamos que con 150000 € me voy a comprar una casa diseñada por Joaquín Torres y me llegará para un Wolkswagen Tiguan (y ojo que las modulares de A-Cero, su estudio, están a este precio, lo que pasa que hay que añadirle el terreno, que es lo caro, almenos aquí en Barcelona). Es cierto que no vivimos en pleno boom pero también hay que ser realistas con las ofertas que se realizan. Puedo realizar ofertas muy agresivas pero hay que ser conscientes que, si son muy a la baja, de 10 me van a envíar a freír espárragos en 7 y las otras 3, añadiendo la coletilla "el precio es negociable", tendré que negociar muy duro… y probablemente el que realmente me interese, el más bonito, no van a aceptar un ofertón del comentado anteriormente. A parte de las variables que comentaba aneriormente hay que tener otros datos en cuenta. Influyen muchos factores en el vendedor: el desgaste psicológico que supone la venta de un piso en plena crisis, el tiempo que lleva a la venta el inmueble, el número de visitas que tiene, la situación laboral o solvencia del vendedor, si está libre de cargas o tiene hipoteca… Digamos que no soy API pero que domino un poquito en este tema y os aseguro que cada inmueble es un mundo en estos tiempos que estamos. Hay pisos que no se venderan en años y otros que en una semana están vendidos. Unos que le rebajarás el 50 % y otros que no los barajarás ni un 5 % y lo que se trata como comprador es intentar la máxima rebaja aunque esto a veces nos hará descartar el piso que realmente nos gusta porque el propietario no bajará ni un euro. Lo que quería comentar que no todo es oro lo que reluce, que i02hajij nos ha explicado su experiencia, que muchos se sentirán identificados con él y que otros si les gusta el piso X lo van a tener que pagar sin rebaja. Y tampoco pensemos que los vendedores son tontos, porque la gran mayoría de veces ellos también son compradores, es decir venden para comprar. Así que una oferta que se les haga va asociada a la que ellos puedan hacer, si a ellos le bajan el precio del inmueble que quieren no tendrán problemas para aceptar rebaja, pero si no les bajan tampoco aceptarán ninguna oferta... Para acabar deciros que los mejores precios los podréis encontrar en inmuebles de unos 15 años de antigüedad (EL VENDEDOR TIENE MUCHO MARGEN), porque los que son más nuevos, ni hablemos de los del periodo 2003-2006, ya conocéis las circunstancias en que se compraron y los propietarios tienen hipotecas más altas que el precio de tasación de la vivienda. Y… Dios como se me ha ido la olla…
SALUDOS
A día de hoy, es evidente y sin tener mucha idea, de que los que se quieran deshacer de una vivienda que compraron en el boom, que abran los ojos que no van a sacar una ganancia, y si me apuras, van a perder algo de pasta. Por eso muchos se niegan a vender,,,y a esperar hasta que la fachada ya no se mantenga en pie xd xd.
Yo no tengo prisa en comprar, que es mi intención, pero tampoco es que tenga la necesidad.
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, quitandonoslos previamente a todos los españoles. Y que conste que (por fin) yo ya no tengo hipoteca.
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